Büromieten in München: Preise nach Stadtteil im Überblick

Spitzenmiete vs. Durchschnittsmiete: die wichtigste Unterscheidung

In der Berichterstattung zum Münchner Büromarkt kursieren regelmäßig zwei sehr unterschiedliche Zahlen. Die Spitzenmiete – aktuell rund 62 €/m² – gilt ausschließlich für erstklassige Neubauten in Premiumlagen und betrifft nur einen kleinen Teil des Marktes. Die für die meisten Unternehmen relevante Durchschnittsmiete über den gesamten Bestand liegt deutlich niedriger, bei rund 19 bis 21 €/m².

Diese Differenz von rund 40 Euro pro Quadratmeter ist keine statistische Kleinigkeit: Sie zeigt, wie stark der Markt zwischen Premium-Neubauten und normalem Bestand gespalten ist – ein Effekt, der sich durch den seit 2025 rückläufigen Neubau weiter verstärkt.

Der Gesamtmarkt im ersten Halbjahr 2026

• 347.500 m² Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 – ein Plus von 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum
• 182.600 m² davon allein im zweiten Quartal 2026 (rund 50 % mehr als im Vorjahresquartal)
• Leerstandsquote gesamtstädtisch bei 8,8 % (Vorjahr: 7,6 %)
• Prognose für das Gesamtjahr 2026: 640.000 bis 680.000 m² Flächenumsatz
• Neubau-Fertigstellungen 2026 mit rund 190.400 m² deutlich unter dem Vorjahreswert von 296.000 m²

Wo wird aktuell am meisten gemietet?

Die Innenstadt bleibt mit rund 109.400 Quadratmetern Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 die mit Abstand gefragteste Lage, gefolgt vom Westend (52.800 m²) und dem Münchner Süden (36.400 m²). Bei den Branchen treiben vor allem Industrie- und Produktionsunternehmen (118.500 m²) sowie IT- und Softwarefirmen (88.800 m²) die Nachfrage – Apple etwa sicherte sich einen Großabschluss über rund 29.000 Quadratmeter.

Beliebte Bürolagen im Vergleich

• Innenstadt / Maxvorstadt / Schwabing: höchstes Preisniveau, absolute Premium-Adresse für Kanzleien, Beratungen und Repräsentationsflächen
• Milbertshofen-Am Hart, Schwabing-West: mit rund 23 €/m² die teuersten Lagen außerhalb der City
• Mehrheit der Münchner Stadtteile: 20 bis 21 €/m² im Durchschnitt über den Gesamtbestand
• Feldmoching-Hasenbergl: mit rund 18 €/m² eine der günstigsten Lagen im Stadtgebiet
• Obersendling: moderne Neubauprojekte, unterdurchschnittliches Preisniveau, ausführlich im eigenen Stadtteil-Guide
• Umland (Unterhaching, Planegg, Garching, Unterschleißheim): spürbar niedrigeres Preisniveau bei teils deutlich höherer Leerstandsquote

Warum sinkende Neubauzahlen die Preise treiben

Ein zentraler Preistreiber wird in der öffentlichen Diskussion oft übersehen: das Angebot an neuen Flächen schrumpft spürbar. Nach 296.000 Quadratmetern Fertigstellung 2025 wird für 2026 nur noch mit rund 190.400 Quadratmetern gerechnet. Weniger neue, energieeffiziente Flächen bei gleichzeitig steigender Nachfrage erhöhen den Druck auf die Mieten im Premiumsegment weiter – ein Trend, der sich laut Marktbeobachtern von JLL und CBRE 2026 fortsetzen dürfte.

Lohnt sich ein Standort im Umland?

Für viele Unternehmen ist ein Standort außerhalb der Münchner Innenstadt wirtschaftlich sinnvoll: Die Leerstandsquote liegt in nördlichen Umlandlagen bei rund 16 %, im Osten bei 13,2 % – deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 8,8 %. Das bedeutet in der Praxis: mehr verfügbare Flächen, mehr Verhandlungsspielraum bei der Miete, oft 30 bis 50 % niedrigere Quadratmeterpreise als in vergleichbaren Innenstadtlagen.

Gerade für Unternehmen mit hohem Flächenbedarf – Logistik, produktionsnahe Büros, größere Teams – ist das Umland oft die wirtschaftlich klügere Wahl, ohne relevante Einbußen bei der Erreichbarkeit über S-Bahn oder Autobahn.

Wie sich die Büromiete auf die Gesamtkosten auswirkt

Der Quadratmeterpreis allein sagt wenig über die tatsächliche Kostenbelastung aus. Zur Kaltmiete kommen üblicherweise Nebenkosten von 2 bis 4 €/m² hinzu, bei Neubauten mit umfangreicher technischer Ausstattung auch mehr. Bei einer Fläche von 500 m² und einer Durchschnittsmiete von 20 €/m² ergibt sich so eine Kaltmiete von 10.000 € monatlich – zuzüglich Nebenkosten oft 11.000 bis 12.000 € Gesamtbelastung, bevor Umsatzsteuer und Ausbaukosten überhaupt berücksichtigt sind.

Diese Beispielrechnung zeigt, warum ein Vergleich der reinen Kaltmiete zwischen zwei Standorten selten ausreicht – erst die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten macht Angebote wirklich vergleichbar.

Aktuelle Angebote und Preise

Da sich Preise laufend ändern, lohnt sich der Blick auf aktuell verfügbare Objekte statt auf pauschale Richtwerte. Die aktuelle Objektübersicht von HDIC zeigt reale Mietpreise für verfügbare Büro- und Gewerbeflächen in München und Umgebung – jeweils mit Fläche, Lage und Preis pro Quadratmeter.