Gewerbefläche mieten in München: Der komplette Guide

Zwei Mietpreise, die man nicht verwechseln sollte

Wer sich mit Münchner Büromieten beschäftigt, stößt schnell auf zwei sehr unterschiedliche Zahlen – und beide sind korrekt. Die sogenannte Spitzenmiete beschreibt nur das oberste Preissegment: neuwertige, hochwertig ausgestattete Flächen in Premiumlagen. Laut aktuellem Marktbericht von JLL Deutschland lag diese Spitzenmiete Mitte 2026 bei rund 62 Euro pro Quadratmeter – ein neuer Höchstwert, rund 4 bis 5 Euro über dem Vorjahr.

Die zweite, für die meisten Unternehmen relevantere Zahl ist die Durchschnittsmiete über den gesamten Marktbestand. Sie liegt laut Marktdaten von miete-aktuell.de bei etwa 19 bis 21 Euro pro Quadratmeter für Büro- und Praxisflächen in München – also weniger als ein Drittel der Spitzenmiete. Wer in Medienberichten nur die Spitzenmiete liest und daraus auf das allgemeine Preisniveau schließt, überschätzt seine Kosten oft erheblich.

Der Markt im Überblick: Zahlen aus dem ersten Halbjahr 2026

Der Flächenumsatz am Münchner Bürovermietungsmarkt lag im ersten Halbjahr 2026 bei rund 347.500 Quadratmetern – ein Plus von 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und damit wieder auf Höhe des Zehn-Jahres-Durchschnitts. Allein im zweiten Quartal wurden rund 182.600 Quadratmeter umgesetzt, etwa die Hälfte mehr als im Vorjahresquartal.

Getrieben wird die Nachfrage vor allem aus zwei Richtungen: Industrie- und Produktionsunternehmen (rund 118.500 m² Flächenumsatz) sowie IT- und Softwareunternehmen (rund 88.800 m²). Zu den größten Einzelabschlüssen zählte Apple mit rund 29.000 Quadratmetern. Für das Gesamtjahr 2026 rechnet JLL mit einem Flächenumsatz von 640.000 bis 680.000 Quadratmetern.

Gleichzeitig ist die Leerstandsquote auf 8,8 % gestiegen (Vorjahr: 7,6 %) – regional aber sehr unterschiedlich verteilt: In Umlandlagen im Norden liegt sie bei rund 16 %, im Osten bei 13,2 %, während zentrale Innenstadtlagen praktisch ausgebucht sind. Diese Kombination – knapper werdende Premiumflächen bei gleichzeitig hohem Leerstand in Nebenlagen – erklärt, warum sich Preis und Verfügbarkeit von Standort zu Standort so stark unterscheiden.

Warum die Preise weiter unter Druck bleiben

Ein oft übersehener Faktor: Das Angebot an neuen, hochwertigen Flächen schrumpft. 2025 wurden in München rund 296.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt, für 2026 wird nur noch mit etwa 190.400 Quadratmetern gerechnet – ein deutlicher Rückgang. Weniger Neubau bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Flächen erhöht den Druck auf die Mieten im Premiumsegment weiter.

Nebenkosten und versteckte Kosten

• Nebenkosten (Betriebskosten): Anders als im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Deckelung durch die Betriebskostenverordnung – der Vermieter kann grundsätzlich sämtliche Betriebskosten, inklusive Verwaltung und Versicherung, auf den Mieter umlegen, wenn der Vertrag dies vorsieht
• Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung (in der Regel 19 %, sofern zur Umsatzsteuer optiert wird)
• Kaution oder Bankbürgschaft – üblich sind 3 bis 6 Monatsmieten
• Maklerprovision, sofern nicht provisionsfrei angeboten
• Kosten für Ausbau, Trennwände oder individuelle Anpassung der Fläche

Was im Mietvertrag rechtlich zu beachten ist

Gewerbemietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen die gesetzliche Schriftform einhalten (§ 550 BGB): vollständig, durchnummeriert und von beiden Parteien unterschrieben. Fehlt eine Unterschrift oder ist der Vertrag unvollständig, gilt er im Zweifel als auf unbestimmte Zeit geschlossen – mit der Folge, dass er vorzeitig ordentlich kündbar wird. Gerade bei individuell verhandelten Nachträgen wird dieser Punkt in der Praxis häufig übersehen.

Ohne abweichende vertragliche Regelung gilt für unbefristete Gewerbemietverträge eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres (§ 580a BGB). In der Praxis werden Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und Kündigungsrechte bei Gewerbeimmobilien jedoch fast immer individuell vertraglich geregelt – die gesetzliche Frist ist meist nur der Auffangfall.

Ein weiterer Punkt, der leicht übersehen wird: der sogenannte Konkurrenzschutz. Ist im Vertrag ein bestimmter Geschäftszweck vereinbart, gilt automatisch ein stillschweigender Konkurrenzschutz – der Vermieter darf im selben Objekt keinem direkten Wettbewerber eine Fläche vermieten, es sei denn, der Vertrag schließt dies ausdrücklich aus.

Stadtteile im Vergleich

• Innenstadt / Maxvorstadt / Schwabing: höchstes Preisniveau, Nachfrage-Spitzenreiter mit rund 109.400 m² Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 – ideal für Kanzleien, Beratungen, Repräsentationsflächen
• Milbertshofen-Am Hart und Schwabing-West: mit rund 23 €/m² die teuersten Lagen außerhalb der Innenstadt
• Feldmoching-Hasenbergl: mit rund 18 €/m² eine der günstigsten Lagen im Stadtgebiet
• Obersendling: im Umbruch vom Industrie- zum modernen Bürostandort, unterdurchschnittliches Preisniveau bei guter Anbindung (mehr dazu im Stadtteil-Guide zu Obersendling)
• Umland (Unterhaching, Planegg, Garching, Unterschleißheim): spürbar niedrigeres Preisniveau, dafür teils höhere Leerstandsquoten (13–16 %) und damit mehr Verhandlungsspielraum

Die häufigsten Fehler bei der Flächensuche

• Nur auf den Quadratmeterpreis schauen, ohne Nebenkosten, Umsatzsteuer und Ausbaukosten einzurechnen
• Spitzenmiete und Durchschnittsmiete verwechseln und dadurch ein falsches Preisgefühl entwickeln
• Die Lage nur nach der eigenen Adresse wählen, statt nach Erreichbarkeit für Mitarbeiter und Kunden
• Zu kurzfristig suchen – gute Flächen in gefragten Lagen sind angesichts sinkender Neubauzahlen oft Monate im Voraus vergeben
• Off-Market Angebote nicht in Betracht ziehen, weil sie schlicht nicht bekannt sind

Ausbau, Erstbezug und mietfreie Zeit: was sich verhandeln lässt

Wer eine Gewerbefläche in München mietet, sollte wissen, dass der genannte Quadratmeterpreis selten der einzige verhandelbare Punkt ist. Bei Erstbezugsflächen – also Flächen, die vom Vermieter noch an die individuellen Bedürfnisse des Mieters angepasst werden – ist ein sogenannter Mieterausbauzuschuss üblich: Der Vermieter beteiligt sich anteilig an den Kosten für Trennwände, Bodenbeläge oder Elektroinstallation.

Ebenso verbreitet ist eine mietfreie Zeit (Rent-free Period) von ein bis drei Monaten zu Beginn des Mietverhältnisses, in der Mieter die Fläche für den eigenen Ausbau nutzen können, ohne bereits Miete zu zahlen. Gerade bei längeren Vertragslaufzeiten und größeren Flächen lohnt es sich, diese Punkte aktiv in die Verhandlung einzubringen – viele Mieter fragen gar nicht erst danach.

Warum ein spezialisierter Makler den Unterschied macht

Ein erheblicher Teil der besten Gewerbeflächen in München wird nie öffentlich inseriert, sondern direkt über persönliche Netzwerke vermittelt – Schätzungen gehen von 30 bis 40 % Marktanteil für Off-Market-Transaktionen im Gewerbesegment aus. Wer nur auf Immobilienportalen sucht, sieht also nur einen Teil des tatsächlichen Angebots.

HDIC begleitet Unternehmen bei der Flächensuche von der ersten Anforderungsanalyse bis zur Vertragsunterschrift – mit direktem Zugang zu Objekten, die nie im Exposé landen. Mehr dazu im Beitrag über Off-Market Gewerbeimmobilien.