Gewerbeimmobilie in München verkaufen oder vermieten: Ablauf und typische Fehler

Der typische Ablauf in vier Schritten

• Bewertung: Realistische Einschätzung von Markt- und Mietpreis auf Basis vergleichbarer Objekte, aktueller Nachfrage und Lagequalität – wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Spitzenmiete und Durchschnittsmiete für den jeweiligen Objekttyp
• Vermarktungsstrategie: Entscheidung zwischen öffentlichem Exposé oder diskreter Off-Market Vermittlung über ein bestehendes Netzwerk
• Vorauswahl: Qualifizierung von Interessenten nach Bonität, Nutzungskonzept und Zeithorizont, bevor überhaupt Besichtigungen stattfinden
• Vertragsabschluss: Verhandlung der Konditionen unter Beachtung der gesetzlichen Schriftform (§ 550 BGB), Übergabe, gegebenenfalls Abstimmung mit bestehenden Mietverhältnissen

Wie lange dauert die Vermarktung aktuell?

Der Münchner Büromarkt zeigt 2026 eine deutlich anziehende Nachfrage: Der Flächenumsatz stieg im ersten Halbjahr um 33 % gegenüber dem Vorjahr. Gut positionierte Objekte mit realistischem Preis finden entsprechend häufig innerhalb weniger Wochen bis Monate einen neuen Nutzer – vor allem in stark nachgefragten Lagen wie der Innenstadt oder dem Westend.

Objekte mit unrealistischer Preiserwartung oder unklarer Nutzungsmöglichkeit stehen dagegen oft deutlich länger leer. Das betrifft insbesondere Lagen mit überdurchschnittlicher Leerstandsquote – im nördlichen Umland etwa liegt sie bei rund 16 %, deutlich über dem gesamtstädtischen Schnitt von 8,8 %.

Rechtliche Basics, die Eigentümer kennen sollten

• Schriftform (§ 550 BGB): Mietverträge mit einer festen Laufzeit über einem Jahr müssen vollständig, durchnummeriert und von beiden Seiten unterschrieben sein – sonst gilt der Vertrag als unbefristet und wird vorzeitig ordentlich kündbar
• Gesetzliche Kündigungsfrist (§ 580a BGB): sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde
• Nebenkosten: Im Gewerbemietrecht gibt es – anders als bei Wohnraum – keine gesetzliche Deckelung; nahezu alle Betriebskosten können vertraglich auf den Mieter umgelegt werden
• Konkurrenzschutz: Ist ein Geschäftszweck vereinbart, gilt automatisch ein stillschweigender Schutz vor direkten Wettbewerbern im selben Objekt, sofern nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen

Die häufigsten Fehler von Eigentümern

• Der Angebotspreis wird ohne aktuellen Marktvergleich festgelegt – zu hoch angesetzt schreckt seriöse Interessenten ab, zu niedrig verschenkt Wert
• Spitzenmiete und Durchschnittsmiete werden verwechselt, wodurch die eigene Immobilie falsch eingepreist wird
• Die Immobilie wird zu breit vermarktet, wodurch unqualifizierte Anfragen den Prozess verlangsamen
• Rechtliche und bauliche Fragen (Nutzungsänderung, Brandschutz, Teilbarkeit der Fläche, Schriftformerfordernis bei Nachträgen) werden erst spät geklärt
• Bestehende Mietverhältnisse oder Sonderkündigungsrechte werden bei der Preisfindung nicht berücksichtigt

Unterlagen für den Verkauf oder die Vermietung vorbereiten

• Aktueller Grundbuchauszug und Lageplan
• Energieausweis (für Gewerbeimmobilien ebenso Pflicht wie für Wohnimmobilien)
• Bestehende Mietverträge inklusive Nachträgen, sofern die Immobilie bereits vermietet ist
• Nutz- und Mietflächenberechnung nach anerkannter Berechnungsmethode (z. B. gif-Richtlinie)
• Nachweise zu durchgeführten Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Off-Market vs. öffentliche Vermarktung: was passt zu meiner Immobilie?

Nicht jede Immobilie muss öffentlich inseriert werden. Gerade bei laufendem Geschäftsbetrieb, sensiblen Mieterstrukturen oder dem Wunsch nach Diskretion ist eine Off-Market Vermittlung über ein bestehendes Netzwerk oft die schnellere und diskretere Lösung – aktuelle Marktdaten zeigen, dass bereits 30 bis 40 % aller gewerblichen Transaktionen in Deutschland off-market ablaufen.

HDIC begleitet Eigentümer in München und Umgebung von der ersten Bewertung bis zum Vertragsabschluss – persönlich, direkt und ohne Umwege über ein Maklerteam ohne Entscheidungsbefugnis.