Gewerbefläche mieten oder kaufen: Was lohnt sich für Unternehmen in München?

Mieten: die flexible Lösung

• Keine hohe Kapitalbindung – das Geld bleibt für das Kerngeschäft verfügbar
• Hohe Standortflexibilität: bei Wachstum oder Umstrukturierung leichter anpassbar oder umziehbar
• Geringerer Planungsaufwand und niedrigere Finanzierungsanforderungen als beim Kauf
• Nachteil: Abhängigkeit von künftigen Mietsteigerungen und vom Vermieter, keine Wertsteigerung im eigenen Vermögen

Kaufen: Vermögensaufbau statt Miete

• Aufbau von Betriebsvermögen – jede Tilgungsrate erhöht das Eigenkapital im Unternehmen
• Unabhängigkeit von Mietsteigerungen und Vermieterentscheidungen
• Nutzung als Kapitalanlage, ggf. mit späterer Wertsteigerung
• Nachteil: hohe Anfangsinvestition inklusive Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten; geringere Flexibilität bei Standortwechsel oder schnellem Wachstum

Was die aktuelle Münchner Marktlage für die Entscheidung bedeutet

Die Rahmenbedingungen 2026 sprechen tendenziell eher für Unternehmen, die kaufen können, wenn sie es sich leisten können: Die Spitzenmiete für Büroflächen ist mit rund 62 €/m² auf einem Rekordniveau, während die Zahl der Neubau-Fertigstellungen 2026 mit rund 190.400 Quadratmetern deutlich unter dem Vorjahreswert liegt. Wer heute kauft, sichert sich Planungssicherheit gegenüber einem Markt, in dem Mietsteigerungen in gefragten Lagen wahrscheinlich sind.

Gleichzeitig zeigt die im Vergleich zur Innenstadt deutlich höhere Leerstandsquote im Umland (13 bis 16 %), dass es dort mehr Verhandlungsspielraum gibt – sowohl bei Miete als auch beim Kaufpreis. Für Unternehmen, die noch keine feste Standortentscheidung treffen wollen oder müssen, bleibt Mieten dort eine risikoärmere Option.

Eine einfache Faustregel

Wer seinen Flächenbedarf für die nächsten drei bis fünf Jahre noch nicht sicher einschätzen kann – etwa aufgrund von Wachstum, geplanter Team-Vergrößerung oder unklarer Marktentwicklung im eigenen Geschäftsfeld – fährt mit einer Miete meist besser. Wer dagegen einen stabilen, langfristig planbaren Flächenbedarf hat und über ausreichend Eigenkapital verfügt, kann von einem Kauf in München wirtschaftlich stärker profitieren als von einer Mietlösung.

In der Praxis ist häufig auch eine Kombination sinnvoll: kurzfristiges Wachstum über Mietflächen abdecken, während parallel eine langfristige Eigentumslösung für den Kernstandort geprüft wird.

Steuerliche Aspekte beim Kauf einer Gewerbeimmobilie

Beim Kauf fällt in Bayern eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises an – der niedrigste Satz aller deutschen Bundesländer und seit 2006 unverändert (zum Vergleich: In Ländern wie Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg liegt der Satz bei 6,5 %). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von üblicherweise 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Auf der Ertragsseite kann die Immobilie steuerlich abgeschrieben werden (Absetzung für Abnutzung, AfA), was die laufende Steuerlast des Unternehmens senkt. Ob sich ein Kauf steuerlich mehr lohnt als eine Miete, hängt stark von der individuellen Unternehmenssituation ab und sollte mit dem Steuerberater durchgerechnet werden.

Persönliche Beratung für beide Wege

HDIC berät Unternehmen in München sowohl bei der Suche nach der passenden Mietfläche als auch beim Kauf einer Gewerbeimmobilie – inklusive Zugang zu Off-Market Objekten, die auf keinem Portal zu finden sind.