Lagerhalle und Logistikfläche mieten in München: Preise, Standorte, Ablauf

Der Markt im ersten Halbjahr 2026

Der Münchner Logistik- und Lagermarkt zeigte im ersten Halbjahr 2026 eine Gesamtaufnahme von rund 85.000 Quadratmetern – ein Plus von etwa 42 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit wächst dieses Segment deutlich schneller als der Büromarkt (dort lag das Plus bei 33 %). Der entscheidende limitierende Faktor ist jedoch nicht die Nachfrage, sondern das Angebot: Ein chronischer Mangel an verfügbaren Flächen bremst die Marktaktivität in der Münchener Logistikregion spürbar aus.

Hintergrund dieser Entwicklung ist der anhaltende Strukturwandel im Handel: Der E-Commerce-Boom erhöht kontinuierlich den Bedarf an modernen Lager-, Umschlag- und letzte-Meile-Logistikflächen in Stadtnähe – und München zählt bundesweit zu den am stärksten nachgefragten, aber auch am knappsten bebauten Standorten.

Aktuelle Mietpreise für Lager- und Logistikflächen

• Neubau-Spitzenmiete: rund 11,00 €/m² – München erreicht damit als erster deutscher Logistikmarkt dieses Preisniveau
• Bestandsflächen: 4,50 bis 7,00 €/m² für mittelständische Mieter üblich
• Kleinere Bestandshallen (~200 m²): realistisch rund 1.800 bis 2.200 € Monatsmiete
• Kaufpreise Bestand: 300 bis 1.500 €/m²
• Kaufpreise Neubau in Spitzenlagen: 1.500 bis 2.200 €/m²

Warum Lagerflächen in und um München so knapp sind

Anders als bei Büroflächen lässt sich das Angebot an Logistikflächen nicht kurzfristig ausweiten: Neue Hallen benötigen große, gut angebundene Grundstücke, die im dicht bebauten Münchner Stadtgebiet praktisch nicht mehr verfügbar sind. Neubauprojekte entstehen deshalb überwiegend im Umland – entlang der Autobahnen A8, A9, A92, A94 und A96 sowie in der Nähe des Flughafens München.

Für Unternehmen bedeutet das: Wer im Kernstadtgebiet auf eine kurzfristig verfügbare Lagerfläche wartet, wird häufig enttäuscht. Wer dagegen frühzeitig plant und auch gut angebundene Umlandstandorte in Betracht zieht, findet deutlich mehr Auswahl bei spürbar niedrigeren Quadratmeterpreisen.

Worauf es beim Mietvertrag für Lager- und Logistikflächen ankommt

• Deckenlast und Hallenhöhe: Für moderne Regallogistik werden meist mindestens 10 bis 12 Meter lichte Höhe benötigt – bei älteren Bestandshallen oft ein limitierender Faktor
• Andockstationen (Rampen) und Verkehrsfläche für Lkw-Anlieferung – bei wachsendem Bedarf oft der Engpass, nicht die reine Lagerfläche
• Nebenkosten: wie bei anderen Gewerbeflächen frei vertraglich regelbar, keine gesetzliche Deckelung wie im Wohnraummietrecht
• Erweiterungsoptionen: Bei stark wachsenden Unternehmen lohnt sich eine vertraglich fixierte Option auf angrenzende Flächen, da Nachverdichtung im laufenden Betrieb selten möglich ist
• Nutzungsart im Vertrag exakt definieren (Lagerung, Produktion, Umschlag) – Abweichungen können baurechtliche Genehmigungsfragen auslösen

Welche Lagen sind für Logistikflächen am gefragtesten?

Da im Stadtgebiet selbst kaum noch geeignete Grundstücke verfügbar sind, konzentriert sich die Nachfrage nach Logistikflächen zunehmend auf gut angebundene Standorte entlang der Autobahnen A8, A9, A92, A94 und A96 sowie auf Gewerbegebiete in Flughafennähe. Auch etablierte Gewerbestandorte im Umland wie Garching, Unterschleißheim oder Unterhaching profitieren von dieser Entwicklung, da sie sowohl Autobahnanbindung als auch Nähe zur Stadt bieten.

Off-Market Zugang auch bei Logistikimmobilien

Gerade im Logistiksegment, wo Flächen knapp und heiß begehrt sind, werden viele Hallen verhandelt, bevor sie überhaupt öffentlich inseriert werden. Wer auf ein etabliertes Maklernetzwerk zugreifen kann, erfährt oft Wochen früher von einer verfügbaren Fläche als über ein Portal. Mehr dazu im Beitrag zu Off-Market Gewerbeimmobilien.

HDIC unterstützt Unternehmen bei der Suche nach Lager- und Logistikflächen in München und dem Umland – von der ersten Bedarfsanalyse bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag.