Gewerbeimmobilienmarkt München: Zahlen zum dritten Quartal 2026

Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick

• Büroflächenumsatz Januar bis September 2026: rund 470.000 bis 490.000 m², je nach Erhebung ein Plus von 16 bis 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Cushman & Wakefield: 467.200 m²; BNP Paribas Real Estate: 485.000 m²; JLL: 488.400 m²)
• Drittes Quartal allein: rund 138.000 m², praktisch auf Vorjahresniveau (Q3 2025: 140.800 m²)
• Leerstand: rund 2,03 Mio. m², Leerstandsquote je nach Abgrenzung 8,1 % (BNP Paribas) bis 9,3 % (Cushman & Wakefield)
• Spitzenmiete: 58 bis 62 €/m² je nach Definition; BNP Paribas meldet erstmals 60,00 €/m², JLL 62 €/m² mit Prognose 63 €/m² zum Jahresende
• Durchschnittsmiete: 26,90 €/m² (BNP Paribas) bzw. 28,05 €/m² (Cushman & Wakefield, +7,9 % zum Vorjahr)
• Logistik, erstes Halbjahr: 85.000 m² Flächenumsatz (+42 %), Spitzenmiete 11,25 €/m², Durchschnittsmiete 9,90 €/m² (BNP Paribas)
• Einzelhandel: 340 €/m² Spitzenmiete an Kaufingerstraße und Marienplatz, teuerste Lage Deutschlands (JLL)
• Investment: rund 1,7 Mrd. € gewerbliches Transaktionsvolumen nach drei Quartalen, München bleibt umsatzstärkster A-Standort (BNP Paribas)

Büromarkt: starkes Neunmonatsergebnis, ruhigeres drittes Quartal

Nach dem sehr starken ersten Halbjahr – BNP Paribas Real Estate zählte bis Ende Juni 354.000 m², rund 38 % mehr als im schwachen Vorjahr – hat sich das Tempo im dritten Quartal normalisiert. Cushman & Wakefield registriert für Juli bis September rund 138.000 m² Flächenumsatz und damit fast exakt den Wert des Vorjahresquartals. In Summe steht München nach neun Monaten je nach Erhebung bei 467.200 m² (Cushman & Wakefield, +16 %), 485.000 m² (BNP Paribas, +19 %) oder 488.400 m² (JLL, +17,5 %). Die Abweichungen erklären sich durch unterschiedliche Marktabgrenzungen und die Behandlung von Eigennutzern.

Im Vergleich der sieben großen deutschen Bürostandorte liegt München damit klar vorn: Laut JLL stehen Berlin und München zusammen für mehr als die Hälfte des gesamten Big-7-Umsatzes von 2,07 Mio. m². Die beiden größten Abschlüsse des Jahres stammen aus dem ersten Halbjahr: Apple mit einem Eigennutzer-Neubau von rund 29.200 m² in der Innenstadt und E.ON mit rund 21.500 m², der bisher größten Anmietung 2026. Im dritten Quartal prägten mittelgroße Abschlüsse das Bild, etwa die Erweiterung von Rohde & Schwarz (8.500 m²), die Kanzlei Heuking (6.000 m²) und Greenpeak Partners (5.100 m²).

Leerstand: erstmals über zwei Millionen Quadratmeter

Trotz der hohen Vermietungsleistung wächst der Leerstand weiter. Cushman & Wakefield beziffert ihn zum Ende des dritten Quartals auf rund 2,03 Mio. m², die Leerstandsquote stieg um 10 Basispunkte auf 9,3 % und liegt damit 1,2 Prozentpunkte über dem Vorjahr. JLL bestätigt, dass die Zwei-Millionen-Marke in München erstmals überschritten wurde; BNP Paribas kommt mit einer engeren Abgrenzung auf 8,1 %. Über alle Big-7-Standorte hinweg liegt die Quote laut JLL bei 9,0 %.

Dass Umsatz und Leerstand gleichzeitig steigen, ist kein Widerspruch: Viele Unternehmen ziehen in neue, effizientere Flächen und geben dabei größere Altflächen zurück. Das Angebot wächst daher vor allem im Bestand außerhalb der zentralen Lagen, während moderne Flächen in der Innenstadt weiter knapp sind. Im dritten Quartal entfielen laut Cushman & Wakefield je rund 16 % des Umsatzes auf die Teilmärkte Innenstadt-Ost und Innenstadt-West, gefolgt vom nördlichen Umland mit rund 10 %.

Mieten: Spitzenmiete steigt, Durchschnittsmiete steigt stärker

Bei der Spitzenmiete weichen die Häuser in der Definition ab, die Richtung ist jedoch eindeutig: Cushman & Wakefield meldet 58,00 €/m² (+5,5 % zum Vorjahr), BNP Paribas Real Estate erstmals 60,00 €/m², JLL 62 €/m² – unverändert zum Vorquartal, aber 3,3 % über dem Vorjahr – und erwartet zum Jahresende 63 €/m². Grundlage sind durchweg erstklassige Neubau- oder sanierte Flächen in der Innenstadt.

Für die meisten Mieter ist die Durchschnittsmiete die relevantere Größe, und sie zieht deutlich an: Cushman & Wakefield errechnet 28,05 €/m² und damit 7,9 % mehr als vor einem Jahr; BNP Paribas kommt auf 26,90 €/m². Die Durchschnittsmiete wird dabei vom Mix der Abschlüsse getrieben: Je mehr hochwertige Innenstadtflächen vermietet werden, desto höher der Schnitt. Im Bestand außerhalb der Zentrumslagen bleiben Mieten zwischen rund 15 und 22 €/m² üblich, und bei größeren Flächen mit längerer Leerstandsdauer sind mietfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse wieder verhandelbar.

Neubau und Pipeline

Cushman & Wakefield zählt in den ersten neun Monaten 2026 rund 202.900 m² fertiggestellte Bürofläche. Im Bau befinden sich derzeit rund 883.500 m², davon sind 41 % bereits vorvermietet. BNP Paribas Real Estate erwartet angesichts der rückläufigen Bautätigkeit und steigender Vorvermietungsquoten auf absehbare Zeit keine Entspannung beim knappen Angebot an Premiumflächen. Für Mieter mit Bedarf an modernen Flächen ab 2027 heißt das: früh anfangen, da die Auswahl in guten Lagen begrenzt bleibt.

Logistik und Industrie: knappes Angebot, steigende Mieten

Der Münchner Logistikmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2026 laut BNP Paribas Real Estate einen Flächenumsatz von 85.000 m², rund 42 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Nach einem sehr dynamischen ersten Quartal fiel das zweite mit 28.000 m² ruhiger aus; der langjährige Halbjahresdurchschnitt von rund 104.000 m² wurde nicht erreicht. Kleinere Einheiten bis 3.000 m² machen mehr als die Hälfte des Umsatzes aus. Andere Häuser grenzen den Markt anders ab und kommen auf 52.500 m² (CBRE) bzw. 115.700 m² (Realogis, inklusive Industrieflächen).

Die Mieten steigen über alle Erhebungen hinweg: BNP Paribas nennt eine Spitzenmiete von 11,25 €/m² (+7 % in zwölf Monaten) und eine Durchschnittsmiete von 9,90 €/m² (+10 %); CBRE liegt mit 11,20 €/m² auf ähnlichem Niveau. Getragen wird die Nachfrage von Technologie-, Produktions- und Forschungsunternehmen, begrenzt wird sie durch den chronischen Mangel an verfügbaren Flächen im Stadtgebiet und im engeren Umland.

Einzelhandel: Kaufingerstraße bleibt teuerste Lage Deutschlands

Mit 340 €/m² Spitzenmiete an Kaufingerstraße und Marienplatz ist München laut JLL weiterhin der teuerste Einzelhandelsstandort Deutschlands, mit deutlichem Abstand vor den übrigen Großstädten. Außerhalb der 1a-Lagen ist das Bild differenzierter: Gefragt sind kleinere Flächen in Stadtteilzentren mit Nahversorgung, Gastronomie und Dienstleistungen, während großflächige Textilflächen in Nebenlagen länger auf Mieter warten.

Investmentmarkt: München bleibt umsatzstärkster A-Standort

Nach drei Quartalen summiert sich das gewerbliche Transaktionsvolumen in München laut BNP Paribas Real Estate auf rund 1,7 Mrd. € – mehr als in Hamburg (rund 1,2 Mrd. €) und Berlin (rund 1,0 Mrd. €). Das dritte Quartal fiel mit rund 470 Mio. € im Zuge gestiegener Zinsen und geopolitischer Unsicherheit schwächer aus, im Einklang mit dem bundesweiten Trend. Büroimmobilien stehen für knapp die Hälfte des Volumens; im Einzelhandelssegment prägte der Verkauf der Alten Akademie an die Thiele-Stiftung das Ergebnis.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt laut BNP Paribas seit 2023 stabil bei 4,20 %, für Logistikimmobilien bei 4,70 % und damit 30 Basispunkte über dem Vorjahr. Für Eigentümer bedeutet das: Erstklassige, langfristig vermietete Objekte finden Käufer, bei Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf oder kurzen Restlaufzeiten preisen Investoren das Risiko weiterhin deutlich ein.

Was die Zahlen für Mieter und Eigentümer bedeuten

• Mieter mit Bedarf an moderner Innenstadtfläche konkurrieren um ein kleines Angebot und sollten 12 bis 18 Monate Vorlauf einplanen; Vorvermietung im Neubau ist oft der einzige Weg zu großen zusammenhängenden Flächen.
• Mieter mit flexiblen Anforderungen profitieren vom wachsenden Leerstand im Bestand: In Lagen wie dem Münchner Norden, Osten oder Süden sind Verhandlungsspielräume bei Miete, mietfreier Zeit und Ausbau wieder größer als 2024.
• Eigentümer von Bestandsflächen sollten bei anstehenden Neuvermietungen in Ausstattung und Energieeffizienz investieren; der Markt bezahlt Qualität, nicht Lage allein.
• Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, bleibt das Umfeld selektiv: Stabile Renditen in der Spitze, aber eine klare Preisdifferenzierung nach Objektqualität und Mietvertragslaufzeit.

Aktuelle Angebote und Preise

Marktzahlen beschreiben Durchschnitte. Was eine konkrete Fläche kostet, zeigt erst der Blick auf aktuell verfügbare Objekte: Die Objektübersicht von HDIC listet reale Angebotsmieten für Büro- und Gewerbeflächen in München und Umgebung, jeweils mit Fläche, Lage und Preis pro Quadratmeter.